Éligibilité BRS : plafonds de ressources et conditions en 2026
Le Bail Réel Solidaire est accessible sous deux conditions principales : occuper le logement en résidence principale et ne pas dépasser un plafond de ressources fixé selon la composition du ménage et la zone géographique du logement. Ces plafonds sont révisés chaque 1er janvier et s’apprécient sur la base du revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 figurant sur l’avis d’imposition.
En 2026, les plafonds applicables ont été revalorisés de +0,9 % par rapport à ceux de 2025. La suite de ce guide détaille les conditions complètes, le tableau de plafonds 2026 par zone et par composition de ménage, et les territoires couverts par Keredes en Bretagne.
Qui peut acheter en Bail Réel Solidaire ?
Pour accéder à un logement en BRS, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
- Résidence principale obligatoire. Le logement acquis en BRS doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur. Il ne peut pas être mis en location, utilisé comme résidence secondaire ni laissé vacant de façon prolongée.
- Plafond de ressources à respecter. Les revenus du foyer ne doivent pas dépasser les seuils fixés par la réglementation nationale, appréciés sur la base du revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2. Ces plafonds varient selon la composition du ménage et la zone géographique du logement.
- Validation du dossier par l’OFS. L’Organisme de Foncier Solidaire compétent sur le territoire valide la candidature de chaque acquéreur avant la signature de l’acte authentique.
Un point souvent mal compris mérite d’être clarifié : le BRS n’est pas réservé aux primo-accédants au sens strict. Au sens de la loi (article 244 quater J du Code général des impôts, applicable notamment au PTZ), est considéré comme primo-accédant tout ménage n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’achat. Cette définition exclut donc les propriétaires d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif : ils peuvent être considérés comme primo-accédants s’ils n’ont pas occupé leur propre logement en tant que propriétaires récemment. Or le BRS ne reprend pas cette condition dans ses critères d’accès : un ménage ayant déjà été propriétaire peut tout à fait y accéder, à condition de ne plus l’être au moment de l’achat et d’occuper le nouveau logement en résidence principale. Le dispositif vise l’accession sociale à la propriété dans sa globalité — soit permettre aux ménages à revenus modestes et intermédiaires de devenir propriétaires dans des zones où le marché libre leur est inaccessible — et non le statut de primo-accédant en particulier.
Les plafonds de ressources BRS 2026
Le tableau ci-dessous présente les plafonds de ressources BRS en vigueur depuis le 1er janvier 2026, par composition de ménage et par zone géographique. Ces montants correspondent au revenu fiscal de référence annuel à ne pas dépasser.
| Composition du ménage | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | +13 557 € | +12 408 € | +9 683 € |
Plafonds définis au 1er janvier 2026. Source : BoRiS, plateforme officielle du ministère chargé du logement ; données confirmées par Action Logement et HLM Coopération.
Comment sont calculées vos ressources (revenu fiscal de référence, année de référence N-2)
Le plafond de ressources du BRS est comparé au revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur votre avis d’imposition. Deux précisions importantes :
L’année de référence est N-2. En 2026, les ressources prises en compte sont celles de l’année 2024, c’est-à-dire le RFR figurant sur l’avis d’imposition reçu au printemps 2025. Ce n’est donc pas votre salaire actuel qui est apprécié, mais vos revenus déclarés deux ans auparavant.
Le RFR n’est pas votre salaire net. Le revenu fiscal de référence est une notion fiscale spécifique, distincte du revenu net perçu. Il est calculé après application d’abattements fiscaux et intègre l’ensemble des revenus du foyer — salaires, revenus fonciers, revenus de capitaux mobiliers, etc. Pour un salarié sans revenus annexes, le RFR est généralement inférieur au revenu brut annuel, mais supérieur au net imposable. La référence exacte est la case « Revenu fiscal de référence » de votre avis d’imposition, ligne 9H.
Le foyer à prendre en compte est celui des personnes destinées à occuper le logement — pas nécessairement le foyer fiscal au sens strict. Si deux personnes achètent ensemble et forment des foyers fiscaux distincts, leurs RFR respectifs sont additionnés pour la comparaison au plafond.
Les plafonds selon la zone géographique
Les communes françaises sont classées en cinq zones (A bis, A, B1, B2 et C) selon le niveau de tension de leur marché immobilier. Cette classification détermine le plafond de ressources applicable :
- Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne.
- Zone A : grandes métropoles très tendues — Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Nice, Montpellier, Strasbourg, Lille, Aix-en-Provence, Côte d’Azur.
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants et certaines villes côtières ou frontalières — Lorient, Vannes, Brest, Quimper, Grenoble, Tours, Orléans, Dijon, Saint-Étienne.
- Zone B2 : agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants — Limoges, Amiens, Caen, Niort, Pau.
- Zone C : le reste du territoire.
À noter : les plafonds des zones A et A bis sont identiques, tout comme ceux des zones A et B1 pour les deux premières catégories de ménage. C’est à partir de 3 personnes que les écarts entre zones se creusent de manière significative.
Comparaison avec 2025 (le site de référence le fait : montre l’évolution)
Les plafonds sont révisés chaque 1er janvier en fonction de l’évolution de l’inflation. La revalorisation entre 2025 et 2026 est de +0,9 %. Voici la comparaison sur les cas les plus courants :
| Composition du ménage | Zone A — 2025 | Zone A — 2026 |
|---|---|---|
| Personne seule | 38 508 € | 38 844 € |
| 2 personnes | 57 555 € | 58 057 € |
| 3 personnes | 75 447 € | 76 105 € |
| 4 personnes | 90 078 € | 90 863 € |
| Composition du ménage | Zone B1 — 2025 | Zone B1 — 2026 |
|---|---|---|
| Personne seule | 38 508 € | 38 844 € |
| 2 personnes | 57 555 € | 58 057 € |
| 3 personnes | 69 183 € | 69 786 € |
| 4 personnes | 82 871 € | 83 594 € |
| Composition du ménage | Zone B2/C – 2025 | Zone B2/C – 2026 |
|---|---|---|
| Personne seule | 33 479 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 44 710 € | 45 100 € |
| 3 personnes | 53 766 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 64 910 € | 65 476 € |
Sources : Mémento BRS HLM Coopération au 1er janvier 2025 ; BoRiS / Action Logement au 1er janvier 2026.
Si vous n’étiez pas éligible en 2025 de peu, il est utile de vérifier votre situation en 2026 : la revalorisation annuelle peut suffire à vous faire basculer sous le seuil.
Quelle zone pour la Bretagne ? Les plafonds applicables chez Keredes
La Bretagne a fait l’objet d’un reclassement zonal important en juillet 2024, décidé par le préfet de région pour tenir compte de la forte tension des marchés immobiliers locaux. Ce reclassement a des conséquences directes sur les plafonds de ressources BRS applicables selon les territoires.
Rennes Métropole — Zone A
Depuis l’arrêté préfectoral du 17 juillet 2024, la ville de Rennes est classée en zone A, le plus haut niveau de tension immobilière reconnu en France en dehors de Paris. Les communes périphériques de Rennes Métropole (Betton, Bruz, Cesson-Sévigné, Chartres-de-Bretagne, Chantepie, Chavagne…) restent classées en zone B1.
En pratique, pour un logement BRS situé à Rennes (intramuros), le plafond applicable est celui de la zone A : 38 844 € pour une personne seule, jusqu’à 121 650 € pour un foyer de six personnes. Pour un logement situé dans une commune périphérique de Rennes Métropole, le plafond est celui de la zone B1, légèrement inférieur à partir de 3 personnes.
Pour approfondir les conditions d’achat en BRS sur Rennes Métropole, consultez notre guide complet : Tout savoir sur le BRS à Rennes Métropole
Lorient Agglomération — Zone B1
Lorient est classée en zone B1 depuis le reclassement de 2023, confirmé par les arrêtés préfectoraux successifs. Les plafonds applicables à Lorient Agglomération sont ceux de la zone B1 : 38 844 € pour une personne seule, jusqu’à 111 359 € pour un foyer de six personnes.
L’OFS de Lorient Agglomération, agréé par l’État en juillet 2024 et porté conjointement avec Morbihan Habitat, applique ces plafonds nationaux zone B1 sur les dix communes couvertes par le dispositif : Lorient, Lanester, Ploemeur, Larmor-Plage, Guidel, Hennebont, Locmiquélic, Port-Louis, Gâvres et Groix.
À lire aussi : Tout savoir sur le BRS à Lorient
Vannes — Zone B1
Vannes est également classée en zone B1 depuis 2023. Les mêmes plafonds que Lorient s’applique sur le bassin vannetais pour les logements BRS commercialisés dans ce secteur.
Comment vérifier votre éligibilité au BRS ?
Vérifier son éligibilité au BRS se fait en quatre étapes simples :
1. Rassemblez votre avis d’imposition N-2. Repérez la ligne « Revenu fiscal de référence » (case 9H). C’est ce chiffre — et uniquement celui-ci — qui sera comparé au plafond. Si vous achetez à deux, additionnez les RFR de vos deux avis d’imposition respectifs si vous êtes fiscalement séparés.
2. Identifiez la zone de votre futur logement. Rendez-vous sur le simulateur officiel disponible sur le site du gouvernement (service-public.fr ou boris.beta.gouv.fr) en saisissant le code postal ou la commune. La zone s’affiche instantanément. Pour les territoires Keredes, retenez : Rennes intramuros = zone A ; reste de Rennes Métropole, Lorient et Vannes = zone B1.
3. Comparez votre RFR au plafond correspondant. Identifiez dans le tableau ci-dessus la ligne correspondant à la composition de votre foyer (nombre de personnes destinées à occuper le logement) et la colonne de votre zone. Si votre RFR est inférieur ou égal au montant indiqué, vous respectez la condition de ressources.
4. Rapprochez-vous d’un opérateur et de l’OFS. La vérification finale d’éligibilité — qui intègre également la condition de résidence principale et la composition exacte du foyer — est effectuée par l’OFS lors de l’instruction de votre dossier. Nos conseillers Keredes vous accompagnent dans la constitution de ce dossier et peuvent réaliser une simulation personnalisée de votre éligibilité avant tout engagement.
Que se passe-t-il si vos ressources évoluent après l’achat ?
Le plafond de ressources s’apprécie à l’entrée dans le dispositif — et uniquement à ce moment-là. Concrètement, c’est à la date de signature du contrat de réservation que vos ressources sont vérifiées. Une fois propriétaire, une hausse de revenus ultérieure — promotion professionnelle, augmentation, héritage — n’entraîne aucune conséquence sur votre droit à occuper le logement. Vous restez pleinement propriétaire, quelles que soient vos ressources futures.
En cas de revente, en revanche, le futur acquéreur devra lui-même satisfaire aux conditions de ressources en vigueur au moment de la transaction. Ce point garantit la continuité sociale du dispositif : le logement reste accessible à des ménages sous plafond à chaque génération d’acquéreurs. Le prix de cession est également encadré par le bail BRS, indépendamment de l’évolution du marché libre.
Pour tout comprendre sur le mécanisme de revente en BRS, consultez la section dédiée dans notre guide : BRS Rennes — la revente d’un logement BRS.
Éligibilité au BRS : les erreurs à éviter
Voici les cinq erreurs les plus fréquentes commises lors de la vérification d’éligibilité au BRS.
Confondre le revenu net mensuel et le revenu fiscal de référence. Le RFR n’est pas votre salaire net. Il est calculé après application des règles fiscales et intègre l’ensemble des revenus du foyer. Un salarié percevant 2 500 € nets par mois n’a pas forcément un RFR de 30 000 € annuels. La seule référence valable est la case 9H de votre avis d’imposition.
Oublier d’additionner les RFR en cas d’achat à deux. Si vous achetez avec votre conjoint et que vous avez des avis d’imposition distincts (déclarations séparées), les deux RFR doivent être additionnés pour la vérification. Ne pas le faire conduit à une évaluation erronée de votre situation.
Se tromper de zone géographique. Appliquer le plafond zone B2 à un logement situé en zone B1 — ou inversement — fausse complètement le résultat. Vérifiez toujours la zone exacte de la commune via le simulateur officiel. Sur nos territoires : Rennes intramuros est en zone A, pas en B1.
Croire que le BRS est réservé aux primo-accédants. Il ne l’est pas. Le dispositif cible l’accession sociale, pas le statut de primo-accédant. Avoir été propriétaire par le passé ne vous exclut pas automatiquement, à condition de ne plus l’être au moment de l’achat.
Utiliser les ressources de l’année en cours plutôt que N-2. Le RFR pris en compte est celui de l’année N-2, pas celui de l’année en cours ni celui de l’année dernière. Si vous avez eu une forte hausse de revenus il y a deux ans mais avez depuis perdu votre emploi, c’est la forte hausse qui sera retenue — et non votre situation actuelle.
Parlons de votre projet immobilier ?
Keredes vous accompagne dans votre projet d’accession sociale à la propriété en Bretagne, que vous envisagiez un appartement neuf à Rennes, Lorient ou Vannes, ou que vous souhaitiez explorer les programmes en BRS disponibles sur ces territoires.
Nos conseillers peuvent vous aider à :
- Vérifier votre éligibilité au BRS en moins de 10 minutes
- Identifier les programmes neufs disponibles correspondant à votre profil et à votre zone
- Simuler votre plan de financement (PTZ + BRS + prêt immobilier)
- Constituer votre dossier OFS et vous accompagner jusqu’à la signature
FAQ – Éligibilité et plafonds du BRS
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1. Quelles sont les conditions d'accès au BRS en 2026 ?
En 2026, l’accès au Bail Réel Solidaire repose sur deux conditions cumulatives : occuper le logement acquis en résidence principale, et disposer d’un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur ou égal au plafond fixé pour la composition du ménage et la zone géographique du logement. Le plafond retenu est celui du RFR de l’année N-2 — soit les revenus de 2024 pour un achat en 2026. Une troisième condition opérationnelle s’ajoute : la validation du dossier par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) compétent sur le territoire.
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2. Quels sont les plafonds d'accession sociale pour 2026 ?
Les plafonds de ressources BRS 2026 varient selon la zone géographique et la composition du ménage. En zone A (Rennes intramuros), ils vont de 38 844 € pour une personne seule à 121 650 € pour un foyer de six personnes. En zone B1 (Lorient, Vannes, reste de Rennes Métropole), ils vont de 38 844 € pour une personne seule à 111 359 € pour six personnes. En zones B2 et C, les plafonds sont plus bas : de 33 771 € à 86 805 €. Ces montants ont été revalorisés de +0,9 % par rapport à 2025.
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3. Le BRS est-il accessible pour tout type de projet immobilier ?
Non. Le BRS est exclusivement réservé à l’acquisition d’un logement destiné à la résidence principale de l’acquéreur. Il ne peut pas être utilisé pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou un projet de rénovation d’un bien ancien. Le dispositif s’applique uniquement aux logements neufs (VEFA) ou réhabilités construits sur des terrains détenus par un OFS agréé. En dehors de ces conditions, d’autres dispositifs d’accession peuvent être mobilisés — le PSLA (Prêt Social Location-Accession) ou l’accession à prix maîtrisé — selon votre projet.
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4. Qui a droit au Bail Réel Solidaire ?4. Qui a droit au Bail Réel Solidaire ?
Tout ménage dont le revenu fiscal de référence est inférieur aux plafonds réglementaires, qui souhaite acquérir un logement neuf en résidence principale dans une commune disposant d’un programme BRS, peut prétendre au Bail Réel Solidaire. Il n’y a pas de condition d’âge, de nationalité (sous réserve d’être en situation régulière), ni de statut professionnel particulier. Les ménages locataires, comme les anciens propriétaires qui ne le sont plus, sont éligibles dès lors qu’ils respectent les deux conditions fondamentales : ressources sous plafond et résidence principale.
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5. Peut-on acheter en BRS sans être primo-accédant ?
Oui, tout à fait. Le BRS n’est pas un dispositif réservé aux primo-accédants. Pour mémoire, et comme précisé dans les articles L255-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, il existe deux critères d’éligibilités règlementaires pour pouvoir bénéficier du BRS, à savoir, ne pas dépasser les plafonds de ressources fixés chaque année par décret en Conseil d’Etat et destiner le logement acquis à sa résidence principale.
A ces critères règlementaires fixés par le législateur, chaque Organisme de Foncier Solidaire, OFS, propriétaire des terrains sur lesquels sont construits les logements, peut ajouter dans son règlement des critères d’éligibilités supplémentaires comme le fait d’être primo-accédant, l’interdiction de mise en location du logement…
Quand l’OFS exige le critère de primo-accession, celui-ci s’entend comme « ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins deux ans » comme cela existe pour déjà pour être éligible au Prêt à Taux Zéro, PTZ.
A noter que depuis le 1er janvier 2025, afin de garantir que l’accès à la propriété à prix réduit profite réellement à ceux qui en ont le plus besoin, tout acquéreur d’un logement en BRS doit attester sur l’honneur qu’il ne possède pas d’autre patrimoine immobilier (ou de logement) adapté à ses besoins et à ses capacités financières, qui lui permettrait de se loger dans le parc privé.