Tout savoir sur la plus-value d’un BRS

Plus-value BRS : ce qu’il faut savoir avant de revendre un logement en Bail Réel Solidaire

La plus-value BRS est l’une des questions qui revient le plus souvent chez les propriétaires comme chez les futurs acquéreurs : peut-on “gagner” de l’argent en revendant un logement acheté en Bail Réel Solidaire ? La réponse est oui… mais dans un cadre strictement encadré. Contrairement à une vente classique, la revente en Bail Réel Solidaire (BRS) se fait à un prix encadré, afin de préserver l’objectif du dispositif : maintenir des logements durablement accessibles. Dans cet article, on détaille ce que recouvre réellement la plus-value BRS, comment elle se calcule, dans quels cas des travaux peuvent être pris en compte, et quelles règles (OFS, conditions de ressources, résidence principale, validation du prix) encadrent la revente pour sécuriser la transaction.

Qu’est-ce que le BRS (Bail Réel Solidaire) ?

Le principe de dissociation (foncier/bâti) en bref

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession sociale à la propriété qui repose sur un principe simple : séparer la propriété du sol de celle du logement (bâti). Cette dissociation, rendue possible grâce à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS), permet à des ménages aux revenus sous plafond de ressources d’acheter uniquement le bâti, tandis que le terrain reste la propriété de l’OFS, souvent soutenu par les collectivités locales. Ce modèle innovant, de plus en plus présent en Bretagne et dans les zones où l’immobilier est sous tension, facilite l’achat d’un bien en résidence principale à un prix nettement plus bas que le marché local, tout en garantissant la pérennité du dispositif dans le temps.

Avantages et conditions d’accès : un impact direct sur le profil du futur acheteur

Le BRS offre une réponse concrète à la hausse continue des prix de l’immobilier dans les zones tendues. En achetant uniquement le bâti et non le terrain, l’acquéreur bénéficie d’un prix d’achat réduit de 20 à 40 % par rapport au marché traditionnel. Le dispositif assure également une sécurité à long terme, grâce à un encadrement strict du prix de revente et à un défini par Organisme de Foncier Solidaire (OFS).Pour y accéder, il faut remplir plusieurs conditions de ressources, définies selon des plafonds spécifiques et adaptées à la composition du foyer et à la zone géographique. Le logement doit obligatoirement être occupé à titre de résidence principale, garantissant ainsi que le dispositif BRS reste un outil au service de l’accession sociale à la propriété durable.

Peut-on revendre un bien en BRS et pour quels motifs ?

Oui il est possible de revendre son logement acquis en Bail réel Solidaire. La revente en BRS consiste à céder le bâti uniquement, le terrain restant la propriété de l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Mais contrairement à une vente immobilière classique, cette opération est encadrée pour préserver l’objectif fondamental du BRS : maintenir l’accessibilité du logement à long terme.

Les garanties de rachat et la liberté de cession sous conditions

La revente est organisée et encadrée, avec l’OFS comme acteur central du processus. Le cadre juridique de la revente BRS a été conçu pour éviter toute spéculation immobilière et garantir que les logements BRS restent accessibles aux ménages éligibles.

Concernant la garantie de rachat, elle est une clause clé du Bail Réel Solidaire (BRS), inscrite obligatoirement dans le contrat. Si le logement ne trouve pas preneur dans un délai défini (généralement 12 mois), l’OFS peut s’engager à racheter le logement sous certaines conditions, offrant ainsi une sécurité supplémentaire pour le vendeur en lui garantissant une sortie du dispositif sans perte financière majeure, varie selon l’OFS concerné.

Les motifs fréquents de revente (mobilité, famille, imprévus)
Les propriétaires de logements neufs acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) revendent pour des raisons similaires à celles observées dans l’immobilier traditionnel. Parmi les motifs les plus courants figurent la mobilité professionnelle, les bouleversements familiaux comme le divorce, la séparation ou la recomposition du foyer, ainsi que les difficultés financières prolongées dues au chômage ou à une baisse significative des revenus. Le décès d’un membre du foyer, la perte d’autonomie, l’invalidité complètent ces cas fréquents, justifiant une revente encadrée par l’Organisme de Foncier Solidaire

Les étapes de la revente d'un logement en BRS

Étape 1 : Informer l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)

La première démarche essentielle consiste à informer l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) dont dépend le logement.
Cette étape est importante car le logement en BRS répond à des règles spécifiques destinées à préserver durablement l’accession sociale à la propriété. L’OFS accompagnera alors le propriétaire vendeur en lui précisant les conditions applicables à la revente, notamment le prix maximum autorisé, calculé selon les règles prévues au contrat BRS, ainsi que les différentes étapes du processus de revente.
L’OFS rappellera également que le futur acquéreur devra respecter des plafonds de ressources définis par la réglementation du Bail Réel Solidaire. L’objectif est de garantir que le logement reste accessible à des ménages répondant aux critères du dispositif.
Par ailleurs, conformément aux dispositions prévues dans le contrat BRS, l’OFS dispose d’un droit de préemption lui permettant, dans certains cas, de se porter acquéreur prioritaire du bien. L’organisme devra également délivrer un agrément au futur acquéreur avant la signature définitive de la vente.
À compter de la réception d’un dossier complet, le délai d’instruction lié à l’éventuelle préemption et à l’agrément peut aller jusqu’à deux mois maximums.

Étape 2 : L’évaluation du prix de cession plafonné et fixé par l’OFS

Dans le cadre d’une revente en BRS, l’évaluation du prix de cession plafonné est réalisée selon les modalités de calcul prévues au contrat et au dispositif de revente applicable.
Ce prix peut être calculé et validé par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS), afin de garantir le respect des règles du Bail Réel Solidaire et de préserver l’accessibilité du logement aux futurs acquéreurs éligibles.
Il est important de préciser que ce montant constitue un prix maximum de revente.
Le vendeur conserve donc la possibilité, s’il le souhaite ou selon la réalité du marché immobilier local, de céder son bien à un prix inférieur à ce plafond.
Cette souplesse permet d’adapter la revente au contexte du marché tout en respectant l’esprit du dispositif BRS, fondé sur l’accession abordable et durable à la propriété.

Étape 3 : La recherche d’un acquéreur éligible

Une fois le prix maximum de revente fixé, le vendeur conserve la possibilité de rechercher lui-même un acquéreur ou de se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier afin de mener à bien la commercialisation de son logement.
L’acquéreur devra respecter les conditions d’éligibilité prévues dans le cadre du Bail Réel Solidaire, notamment les plafonds de ressources en vigueur ainsi que, selon les cas, certains critères complémentaires pouvant être définis par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS).
La vente ne pourra devenir définitive qu’après validation de l’éligibilité de l’acquéreur et délivrance de l’agrément par l’OFS, conformément aux dispositions prévues dans le contrat de BRS.

Étape 4 : La signature de l’acte authentique devant notaire

La transaction finale se formalise par un acte authentique devant notaire, transférant la propriété du bâti à l’acquéreur et renouvelant le bail emphytéotique avec l’OFS pour 18 à 99 ans. Cette étape sécurise juridiquement toutes les parties et perpétue le cycle solidaire du logement.

Peut-on réellement faire une plus-value avec le Bail Réel Solidaire ?

Peut-on faire une plus-value sur un bien en BRS ?

Oui il existe bien une notion de plus- value mais contrairement à un bien immobilier classique, le prix de revente d’un logement en BRS ne repose pas sur les fluctuations du marché immobilier local.
Ainsi, l’évolution du prix de revente ne suit pas les hausses parfois importantes du marché immobilier traditionnel, mais l’évolution d’un indice réglementaire.
Dans le cadre d’une revente en BRS, une valorisation du bien (ou plus-value) peut donc exister. Toutefois, celle-ci ne repose pas sur l’évolution du marché immobilier local, mais principalement sur l’évolution de l’IRL si c’est cet indice qui est retenu par l’OFS. Certains travaux peuvent également être pris en compte, sous réserve qu’ils soient conformes aux dispositions prévues.
Ce fonctionnement permet de préserver dans le temps la vocation du dispositif BRS : maintenir des logements durablement accessibles à des ménages répondant aux conditions de ressources définies par l’OFS.

Un modèle encadré pour rester solidaire (vs marché spéculatif)

Le BRS repose sur une logique de solidarité et de maîtrise des prix, à l’inverse d’un marché immobilier spéculatif. Le plafonnement du prix de revente permet de maintenir le logement accessible au prochain acquéreur éligible et d’éviter l’exclusion des ménages aux revenus plus modestes.
Ce modèle crée ainsi un équilibre vertueux : une plus-value maîtrisée pour le vendeur, et un logement qui reste durablement accessible dans le cadre de l’accession sociale à la propriété.

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Le calcul de la plus-value en BRS

Il n’existe pas une formule nationale pour calculer la plus-value en BRS. Dans la pratique, les textes et les OFS formulent cela ainsi : le prix de revente est limité à la valeur initiale d’achat actualisée par la variation de l’IRL, majorée le cas échéant de la valeur reconnue des travaux. Ce mécanisme permet une revalorisation modérée, tout en empêchant une plus value spéculative équivalente à celle du marché libre.

Comment valoriser vos travaux d’amélioration lors de la revente ?

En cas de revente d’un logement en Bail Réel Solidaire, certains travaux peuvent être pris en compte dans le prix de cession, mais uniquement dans un cadre précis et après validation de l’OFS.

Cela peut concerner, par exemple, des travaux d’amélioration ou d’ajout telle que la pose d’une cuisine ou d’une salle de bains, électroménagers, mais tous ces aménagements doivent être validés par l’OFS.
À l’inverse, les dépenses liées à l’entretien courant, aux réparations classiques ou aux simples rafraîchissements décoratifs ne sont généralement pas prises en compte dans le calcul du prix de revente.

Pour pouvoir être valorisés, les travaux doivent être justifiés par des factures détaillées. L’OFS peut également appliquer une décote liée à l’ancienneté des travaux ou prévoir un plafond global, afin de garantir que le logement reste accessible au futur acquéreur éligible.

Avant d’engager des travaux importants, il est donc essentiel de vérifier les règles prévues dans votre bail et de vous rapprocher de l’OFS afin de connaître précisément les travaux pouvant être pris en compte et leurs modalités de valorisation.

Quelles sont les conditions pour valider votre revente ?

L’agrément du nouvel acquéreur : plafonds de ressources et profil

L’OFS vérifie que l’acheteur respecte les conditions d’éligibilité du dispositif : plafonds de ressources, composition du foyer, zone géographique et occupation du logement en résidence principale.

Sans cet agrément, la vente ne peut pas être finalisée. Ce contrôle permet de garantir que le logement reste destiné à des ménages éligibles et conserve sa vocation sociale et durable. Pour rappel l’OFS dispose d’un délai de 2 mois pour valider ce nouvel agrément.

Le droit de préemption de l’Organisme de Foncier Solidaire

L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) dispose d’un droit de préemption prioritaire inscrit dans le bail réel solidaire, lui permettant de racheter les droits du bâti lors de toute cession ou donation, avant tout autre acquéreur potentiel.

Keredes, expert de la revente en Bail Réel Solidaire

Acteur coopératif ancré sur son territoire, Keredes s’appuie sur son statut de coopérative HLM et sur son activité de promoteur immobilier pour commercialiser des logements neufs en Bail Réel Solidaire (BRS) et accompagner durablement les parcours d’accession. Cette maîtrise opérationnelle et réglementaire du dispositif fait de Keredes un interlocuteur de référence pour la vente et par conséquent la revente en BRS en Ille-et-Vilaine.

Parce qu’une revente en Bail Réel Solidaire obéit à des règles spécifiques (prix encadré, acquéreur éligible, validation par l’Organisme de Foncier Solidaire – OFS), Keredes mobilise une équipe dédiée, formée aux exigences du BRS et aux étapes clés de la transaction. Objectif : sécuriser le propriétaire, fluidifier le processus, respecter le cadre légal et garantir la transmission durable du modèle solidaire au bénéfice des futurs acquéreurs.

La fiscalité et les frais sur la plus-value d'une revente de BRS

Résidence principale et exonération d’impôt sur la plus-value

En Bail Réel Solidaire (BRS), le logement doit être occupé comme résidence principale.
Lors de la revente, si cette condition est bien respectée, le vendeur peut être exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière, sous réserve du respect des règles fiscales en vigueur.
Cette exonération facilite la revente et permet au vendeur de récupérer le produit de la vente, après déduction des frais éventuels.

Frais de notaire lors de la revente d’un logement en bail réel solidaire

Lors d’une revente en Bail Réel Solidaire (BRS), les frais de notaire s’apparentent à ceux d’une vente immobilière classique, calculés sur le prix de cession du droit réel (le bâti). Ils représentent généralement 7 à 8% du prix de vente, incluant les émoluments notariés, les droits d’enregistrement et la TVA, répartis traditionnellement entre vendeur et acquéreur selon les pratiques départementales. Contrairement à l’achat initial où les frais sont parfois réduits, la revente suit le barème standard sans spécificité BRS notable, bien que l’absence de foncier dans la transaction puisse légèrement modérer le montant global. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) n’ajoute aucune taxe supplémentaire, rendant la transaction fiscalement comparable au marché libre tout en conservant les garanties sociales du dispositif.

FAQ : Tout savoir sur la plus-value en BRS

Ai-je légalement le droit de faire une plus-value sur la revente d’un BRS ?

Oui, une plus-value est possible lors de la revente d’un bien en BRS, mais elle est strictement encadrée. Le prix de cession ne suit pas librement le marché immobilier classique : il est plafonné selon les règles prévues par le contrat et par l’OFS, afin de préserver l’accessibilité du logement pour un futur acquéreur éligible.
Quel est le montant maximum de bénéfice que je peux espérer réaliser sur une revente BRS ?

Il n’existe pas de gain “libre” comme dans l’immobilier classique. Le bénéfice maximum dépend du prix d’achat initial, de l’indexation autorisée par l’OFS et, éventuellement, de la valorisation de certains travaux reconnus. En pratique, la hausse reste modérée et encadrée, ce qui empêche toute spéculation importante
Quel indice est utilisé pour la revalorisation du prix de mon BRS ?

Dans la plupart des cas, l’indice utilisé est l’IRL, l’Indice de Référence des Loyers. C’est lui qui sert souvent à actualiser le prix de revente, mais il faut vérifier le contrat signé avec l’OFS, car les modalités exactes peuvent varier selon les organismes.
Quelle agence immobilière choisir pour revendre mon BRS ?

Il vaut mieux choisir une agence qui connaît bien le BRS et ses contraintes spécifiques : prix plafonné, agrément de l’acheteur, validation par l’OFS et calendrier de revente. Une agence habituée aux ventes en accession sociale ou travaillant déjà avec l’OFS local sera généralement plus efficace qu’une agence généraliste.
Comment se calcule précisément le prix de revente selon les règles de mon OFS ?

Le prix de revente est en général calculé à partir du prix d’achat initial, revalorisé selon un indice prévu au bail, puis éventuellement majoré de certains travaux acceptés par l’OFS. Ce montant donne un prix de vente plafonné, que le vendeur ne peut pas dépasser. Chaque OFS peut appliquer ses propres modalités de calcul, dans le cadre réglementaire du BRS.
Puis-je revendre mon BRS en direct ?

Oui, c’est possible. Vous pouvez rechercher vous-même un acquéreur, à condition qu’il respecte les critères d’éligibilité du BRS et obtienne l’agrément de l’OFS. En pratique, la vente ne pourra être finalisée qu’après validation de ce dossier et signature de l’acte authentique chez le notaire.
Existe-t-il une durée de détention minimale avant d’avoir le droit de faire une plus-value sur une revente de BRS ?

En principe, non : il n’existe pas de durée minimale générale à respecter pour avoir droit à une plus-value en BRS. En revanche, le logement doit respecter les conditions du dispositif, notamment l’occupation en résidence principale, et la revente doit suivre les règles fixées par l’OFS.
L’OFS prend-il une commission ou un pourcentage sur mon gain ?

Non, l’OFS ne prélève généralement pas une commission proportionnelle sur votre plus-value. Son rôle est surtout de contrôler le prix de cession, de vérifier l’éligibilité de l’acheteur et de garantir le respect du cadre du BRS. En revanche, d’éventuels frais liés à la transaction peuvent exister, comme dans une vente classique.
Suis-je exonéré d’impôt sur la plus-value immobilière d’un BRS ?

Oui, dans la majorité des cas, la plus-value d’un BRS peut être exonérée d’impôt si le logement a été occupé en résidence principale pendant la détention, ce qui correspond à la logique du dispositif. Cette exonération s’applique en principe à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sous réserve du respect des règles fiscales en vigueur.